はじめての不動産ガイド
いくらかかるの？
不動産相続にかかるお金
いくらかかるの？何が必要？
相続にかかる税金・費用や必要書類を知っておこう！！
不動産相続では、単に資産を引き継ぐだけでなく、さまざまな税金や費用が発生します。事前に全体像を把握しておくことで、予期せぬ負担を防ぎ、計画的に手続きを進めることができます。
まず代表的なのが「相続税」。不動産の名義変更に伴う「登録免許税」手続きを専門家に依頼する場合には「司法書士報酬」等。不動産相続にかかる費用は多岐にわたりますが、事前に正しい知識を持ち、適切な対策を講じることで負担を抑えることが可能です。大切な資産を守りながら円滑に引き継ぐためにも早めの準備を心がけましょう。
不動産の相続税評価額とは？
不動産相続における「評価額」とは、相続税を計算するために国が定めた基準に基づいて算出される、不動産の価値のことを指します。実際の売買価格（市場価格）とは異なり、一定のルールに沿って評価される点が大きな特徴です。
不動産相続税評価額
| 評価方法 | 概要 |
|---|---|
| 土地（路線価方式） |
道路に面する宅地1㎡あたりの価格で、これに土地の面積を掛ける。国税庁のHPで確認可能。 国税庁: https://www.rosenka.nta.go.jp/ |
| 土地（倍率方式） | 路線価が設定されていない土地について、その土地の固定資産税評価額に定められた倍率を掛ける。国税庁のHPで確認可能。 |
| 土地（倍率方式） |
固定資産税評価額 = 相続時の不動産評価額となる。 納税通知書で確認可能。 |
不動産の相続手続きにかかる主な
税金と費用
不動産相続では、さまざまな税金や諸費用が発生します。あらかじめ全体像を理解しておくことで、資金計画が立てやすくなり、スムーズな相続手続きにつながります。
不動産相続 税金一覧表
| 税金の種類 | どういうときに課税されるか | 備考 |
|---|---|---|
| 相続税 | 相続によって財産を引き継いだとき | 小規模宅地等の特例などが適用できるかどうかで相続税額が大きく変わる。 |
| 贈与税 | 贈与によって財産を引き継いだとき | |
| 所得税 | 不動産（貸アパート等）から賃貸収入が生じるとき、不動産を売却したときなど | 被相続人が青色申告を行っていたときは相続人が青色申告書の承認申請書を新たに提出する必要あり、また、被相続人の所得税の準確定申告が必要なケースもある。 |
| 固定資産税 | 毎年1月1日に、土地や建物といった不動産を持っているときなど | |
| 都市計画税 | ||
| 不動産取得税 | 不動産を購入したとき、不動産の贈与を受けたときなど | 相続によって不動産を取得したときは課税されない。ただし、相続人以外の者が特定遺贈（遺産のうち特定された具体的な財産についての遺贈）によって不動産を取得したときは課税される。 |
| 登録免許税 | 不動産の購入や、相続・贈与により不動産等を取得し、登記変更を行ったとき | 相続贈与、どちらで不動産を引き継いだ場合も課税される。 |
不動産相続の費用一覧
| 費用 | 内容 | 相場目安 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 相続登記に必要な税金（評価額×0.4%） | 評価額1,000万円 4万円程度 |
| 司法書士報酬 | 登記申請書類作成の代行費用 | 約5〜10万円 |
| 税理士報酬 | 相続税の申告書作成・評価など | 約10〜30万円（資産規模による） |
| 測量費用 | 境界確認・面積測定 | 約20〜50万円 |
| 解体費用 | 古家や空き家の取り壊し | 約100〜200万円 |
| 残置物撤去費 | 家財・仏壇・不用品などの処分費用 | 約10〜50万円 |
| 固定資産税 | 不動産保有中に発生する年税 | 物件規模地域により変動 |
相続と使える控除と控除額の目安
「相続が発生したとき、遺産の額がいくらから相続税がかかるのかを知りたい」と思う方もいるのではないでしょうか。相続の際に、課税遺産総額が基礎控除額「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」を上回れば相続税がかかる可能性があります。
ただし、特例や控除が適用されて非課税になる場合もあるため、事前に自分が要件を満たしているかを確認しておくことが大切です。
相続で使える控除と控除額の目安 一覧
| 税金の種類 | どういうときに課税されるか | 備考 |
|---|---|---|
| 基礎控除 | 遺産の総額から無条件で差し引ける一定の非課税枠 | 3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）分が遺産総額から控除できる 参照：国税庁「相続税の計算」 |
| 小規模宅地等の特例 | 被相続人もしくは被相続人と生計を共にする親族の、居住・事業用に供されていた土地について、条件を満たすことで評価額より一定の割合を減額する制度 | 例えば、自宅として利用していた土地であれば、330㎡までの評価額が8割減額される 参照：国税庁「小規模宅地等の特例」 |
| 配偶者控除 | 配偶者が取得した相続遺産額のうち、1億6,000万円もしくは法定相続分に相当する額のより大きい金額までを非課税とする制度 | 配偶者の法定相続分は遺産総額の1/2なので、それと1億6,000万円のうち、より大きい金額まで非課税になる 参照：国税庁「配偶者の税額の軽減」 |
| 贈与税の基礎控除 | 暦年贈与の場合、年110万円までは贈与税が非課税になる | 年110万円を超えないように贈与することで遺産総額を減らし、相続税対策をすることができる 参照：国税庁「贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」 |
| 未成年控除 | 法定相続人が満18歳未満だった場合に、いくつかの条件を満たすことで、相続税から一定額が控除される | 満18歳になるまでの年数1年につき10万円 参照：国税庁「未成年者の税額控除」 |
| 障害者控除 | 相続人が85歳未満で、障害を持っていた場合に、いくつかの条件を満たすことで、相続税から一定額が控除される | 該当者が満85歳になるまでの年数1年につき10万円 参照：国税庁「障害者の税額控除」 |
| 相次相続控除 | 相続開始から10年以内に新たな相続が発生した場合、2度目の相続でかかる相続税額から一定額が控除される | 前回の相続において課税された相続税額のうち、1年につき10%の割合で減額した額が、今回の相続でかかる相続税額から控除される 参照：国税庁「相次相続控除」 |
| 特定空き家の3,000万円特別控除 ※令和9年12月31日まで |
相続または遺贈により取得した、被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たすことで譲渡所得から一定額が控除される | 要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除される 参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 |