相続ならではの節税特例

取得費加算の特例とは？

取得費加算の特例を簡単に説明すると、相続した不動産を売却する際に、納付した相続税の一部を取得費として加算できる制度です。

ここでいう「取得費」は、原則として被相続人がその不動産を購入した際の取得価格などを基に計算します。
しかし、取得費加算の特例を利用すると、相続時に納めた相続税のうち一定額を取得費に加えることができます。
取得費が大きくなることで課税対象となる譲渡所得が少なくなり、結果として譲渡所得税の負担を抑えることにつながります。

相続税の一部を売却時の経費にできる

例えば、相続によって不動産を取得した際に2,000万円の相続税を納めたとします。
その後、その不動産を売却する場合、一定の条件を満たして取得費加算の特例を利用すれば、納付した相続税の一部を不動産の取得費に加算できます。ただし、2,000万円全額をそのまま加算できるわけではありません。
加算できる金額は、相続財産全体の中で売却する不動産がどの程度の割合を占めているかなどを基に計算されます。

そのため、相続税の負担が大きいほど、また売却する不動産の割合が大きいほど、節税効果が大きくなる可能性があります。

最大の注意点は
「3年10ヶ月」という期限

取得費加算の特例には、非常に重要な期限があります。

原則として、相続開始の日の翌日から3年10ヶ月以内に、その不動産を売却することが必要です。
この期限を過ぎてしまうと、原則として特例を利用することができません。
そのため、相続した不動産を将来的に売却する予定がある場合には、相続が発生した時点から売却時期を意識しておくことが重要です。
また、期限の判定についても注意が必要です。
単に売買契約を締結した日ではなく、実際に売却代金を受け取り、所有権が買主へ移転する決済日が基準となるため、期限直前の売却には十分な余裕を持つ必要があります。

相続税を実際に納めていることが条件

もう一つの重要な条件が、相続税を納税していることです。

例えば、相続した財産の総額が基礎控除額以下で、そもそも相続税が発生していなかった場合には、この特例を利用することはできません。
また、相続税の計算上、配偶者の税額軽減などを利用した結果、その相続人自身の相続税額がゼロになっている場合も注意が必要です。

例えば、相続人が配偶者と子ども1人で、相続財産が5,000万円だったとします。
配偶者が財産の大部分を相続し、配偶者の税額軽減を適用した結果、配偶者の相続税額がゼロになるケースがあります。
また、子どもについても相続税額がゼロとなる場合があります。
このように、実際にその相続人が相続税を負担していなければ、その人が相続した不動産を売却したとしても、取得費加算の特例を利用できない場合があります。

他の特例との関係にも注意

相続不動産を売却する際には、取得費加算の特例だけでなく、さまざまな税制上の特例を検討する必要があります。
代表的なものの一つが、前項で紹介した「空き家特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）」です。

など、さまざまな要素によって変わります。
そのため、「3,000万円控除があるから空き家特例の方が得」といった単純な判断はできません。実際の税額をそれぞれ試算し、最終的な手取り額を比較することが重要です。

加算できる金額は
「相続税全額」ではない

取得費加算の特例を理解するうえで、特に注意したいのが、納めた相続税のすべてを取得費に加算できるわけではないという点です。
加算できる金額は、基本的に、相続税額に対して、売却する不動産が相続財産全体の中で占める割合などを考慮して計算されます。

例えば、相続税として1,000万円を納めたとしても、売却する不動産が相続財産全体の20%程度しか占めていない場合、単純なイメージでは約200万円程度が加算対象となります。
もちろん、実際の計算にはその他の要素も関係するため、最終的な金額は個別に計算する必要があります。

相続財産が、現金、預貯金、株式、土地、建物、その他の財産など複数に分かれている場合は、計算がさらに複雑になります。
そのため、相続税の申告を担当した税理士などに確認し、正確な加算額を算出してもらうことが重要です。

相続不動産の売却前に確認しておくこと

取得費加算の特例は、相続した不動産を売却する際の税負担を軽減できる可能性がある、非常に有効な制度です。
しかし、「相続税を払ったから自動的に利用できる」というものではありません。

相続開始からの期限、相続税の納税状況、売却する不動産の割合、他の特例との関係など、さまざまな条件を確認する必要があります。
特に、売却期限である「3年10ヶ月」を過ぎてしまうと、せっかく利用できる可能性があった特例を使えなくなる可能性があります。
また、「取得費加算の特例」と「空き家特例」のどちらを選択するかによって、最終的な税負担や手取り額が大きく変わる場合もあります。

そのため、相続した不動産を売却する際には、売却を決める前に税額を試算し、利用可能な特例を比較することが重要です。
制度の適用可否や具体的な計算は個々の相続内容によって異なるため、税理士などの専門家に相談しながら手続きを進めることをおすすめします。
節税効果が大きい制度だからこそ、売却前の早い段階で正確に確認しておくことが、相続不動産の手取り額を最大化するための重要なポイントです。

空き家特例を利用する最大のメリット

空き家特例の大きなメリットは、相続した空き家を売却した際の譲渡所得から、最大3,000万円を差し引ける点にあります。

適用には複数の厳しい条件がある

非常に節税効果の高い制度である一方、空き家特例は誰でも利用できるわけではありません。
複数の適用条件が設定されており、そのすべてを確認する必要があります。

建物の築年数に関する条件

まず確認したいのが、建物が建築された時期です。

そのため、相続した家が古いからといって必ず対象になるわけではなく、建築年月日を確認することが重要です。
この条件を満たしていなければ、原則として空き家特例を利用することはできません。

被相続人が一人で住んでいたことが基本

次に重要なのが、亡くなった方、つまり被相続人の居住状況です。
基本的には、被相続人が亡くなる直前までその家に一人で住んでいたことが要件となります。
例えば、親と子が同居していた住宅を相続した場合などは、空き家特例の対象外となる可能性があります。この制度は、相続をきっかけとして空き家となった住宅を対象とする制度であるため、被相続人が一人暮らしをしていたかどうかは重要な確認ポイントです。

老人ホームに入居していた場合は？

一方で、被相続人が亡くなる前に老人ホーム等へ入居していたケースでも、一定の条件を満たせば特例を利用できる場合があります。
例えば、老人ホームへの入居前にその住宅を生活の拠点として使用していたことや、入居後に住宅を賃貸などに利用していなかったことなど、一定の要件を確認する必要があります。
「亡くなる前に家に住んでいなかったから対象外」と簡単に判断せず、個別の事情を確認することが大切です。

売却価格は1億円以下であること

空き家特例には、売却価格についても条件があります。
対象となる不動産の売却価格が1億円以下であることが必要です。特に、都市部などで土地の評価額が高い不動産を売却する場合には、売却価格が1億円を超えないか事前に確認しておく必要があります。

相続から売却までの期限にも注意

空き家特例には、売却する時期についても明確な期限が定められています。
原則として、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却を完了する必要があります。
例えば、2024年6月に相続が発生した場合、2027年12月31日までに売却を完了させる必要があります。
ここで注意したいのは、単に売買契約を締結すればよいというわけではない点です。実際の売却代金の決済・引渡しまでを考慮してスケジュールを組む必要があるため、期限間近になってから売却活動を始めるのではなく、余裕を持って準備することが重要です。

建物は「解体」または
「耐震改修」が必要

空き家特例を利用する際には、建物をどのような状態で売却するかについても条件があります。

そのため、売却前に解体工事や耐震改修工事が必要となるケースがあります。
当然ながら、工事費用も発生するため、売却価格だけで判断せず、工事費用や税金などを含めた最終的な手取り額を事前に試算しておくことが大切です。

解体する場合は
「写真」と「証明書」が重要

建物を解体して更地として売却する場合には、解体工事に関する記録をきちんと残しておくことが重要です。
特に、解体業者には、「解体前・解体中・解体後の写真を撮影して保管する」ことをあらかじめ依頼しておくと安心です。

また、空き家特例の適用を受けるためには、市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける必要があります。
必要となる書類や確認事項は自治体によって異なる場合があるため、売却を進める前に、管轄する市区町村へ確認しておくことをおすすめします。

2026年の改正により
買主による工事も対象に

2026年の制度改正により、売主が売却前に耐震改修や解体を行うだけでなく、売却後に買主が一定の工事を行う場合でも、空き家特例を利用できるケースが設けられました。

この場合、売買契約において、買主が一定期間内に耐震改修や解体工事を完了することなどを定めた契約条項が必要となります。

契約書に必要な内容が適切に記載されていない場合、特例を受けられなくなる可能性もあるため、売買契約を締結する段階から不動産会社や税理士などの専門家に確認してもらうことが重要です。

相続人が3人以上の場合は控除額に注意

相続人が複数いる場合には、控除額についても注意が必要です。

相続人の人数や相続方法によって控除額が変わるため、売却前に自分たちのケースでどの程度の控除を受けられるのか確認しておくことが大切です。

空き家特例は「売却前」の準備が重要

空き家特例は、条件を満たすことができれば大きな節税につながる制度です。

一方で、建築時期の確認、被相続人の居住状況の確認、売却期限の管理、解体や耐震改修、必要書類の準備、市区町村への申請など、確認すべき項目は多岐にわたります。
特に、売却してから「実は要件を満たしていなかった」と判明すると、数百万円単位で税負担が変わる可能性があります。
そのため、相続した空き家を売却する際には、売却活動を始める前の段階から、空き家特例を利用できるかどうかを確認しておくことが重要です。

建物の築年数や相続関係、居住状況、売却価格、売却時期などを一つずつ確認し、必要に応じて不動産会社・税理士・自治体などの専門家へ相談しましょう。

空き家特例は、単に「古い家を売れば3,000万円控除が受けられる」という制度ではありません。
適用条件を正しく理解し、必要な手続きを早めに進めることが、相続した不動産の税負担を抑えるための重要なポイントです。

居住用財産の3,000万円特別控除とは？

この特例は、簡単にいうと、自分が実際に暮らしていたマイホームを売却した際に、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。
空き家特例と大きく異なる点の一つが、建物の築年数に制限がないことです。
例えば、昭和56年以前に建築された古い住宅だけでなく、築5年程度の比較的新しい住宅であっても、一定の条件を満たせば利用できます。
また、空き家特例のように、売却する前に建物を解体して更地にしたり、耐震改修を行ったりする必要もありません。
建物が古くなっている場合や、室内に家具などが残っている状態でも売却できるため、空き家特例と比較すると、実務上の負担が少ない制度といえます。

最も重要なのは「実際に住んでいたか」

この特例で特に重要なのが、売却する住宅が本人にとって実際の生活拠点であったかどうかという点です。
単に住所を置いていただけではなく、日常生活を送るための住宅として実際に使用していたことが求められます。
例えば、相続した家を売却するためだけに、「売却前に、とりあえずこの家へ引っ越しておこう」という考えで入居した場合には注意が必要です。
税務署から、特例を利用するためだけに形式的に入居したものと判断される可能性があるためです。
特に、引越しをしてから非常に短期間で売却するようなケースでは、実際に生活していたのかどうかについて確認される可能性があります。そのため、相続した家を居住用として利用する場合には、単に住民票を移すだけではなく、その住宅を本当に生活の拠点として使用していたという実態が重要になります。

実際の居住を示す
「ライフライン」の記録

実際に暮らしていたことを説明するうえで、重要な資料となるのが電気・ガス・水道などのライフラインの利用記録です。
例えば、毎月の電気・ガス・水道の使用量が、通常の生活をしていたことが分かる程度に記録されていれば、実際に居住していたことを示す客観的な資料となります。
そのため、領収書や利用明細などは、できるだけ保管しておくことをおすすめします。
一方で、基本料金だけが継続して発生しているような状態では、「実際には誰も住んでいなかったのではないか」と判断される可能性があります。
日常生活を送っていたことを裏付ける具体的な使用実績が重要になるのです。

住民票だけでは十分とは限らない

居住の証明というと、まず住民票を思い浮かべる方も多いでしょう。
しかし、住民票を移しただけでは、必ずしも実際に居住していたことの十分な証明になるとは限りません。
形式的に住民票だけを移し、実際には別の住宅で生活していたというケースも考えられるためです。
そのため、住民票だけでなく、電気・ガス・水道の使用状況など、実際の生活実態を示す資料を残しておくことが重要です。

売却期限にも注意が必要

居住用財産の3,000万円特別控除には、空き家特例のような「相続から3年以内」といった期限はありません。ただし、別の期限に関する条件があります。
原則として、売却した年の1月1日時点でその住宅に住んでいること、または住まなくなってから3年以内であることが条件となります。
例えば、2026年1月1日にその家から転居し、2028年に売却する場合、2028年1月1日時点では転居から2年しか経過していません。
このようなケースでは、その他の条件を満たしていれば特例を利用できる可能性があります。
そのため、転居した日と売却予定日を確認し、特例の期限を過ぎないよう注意することが大切です。

過去に同じ特例を利用していないか確認

もう一つ注意したいのが、過去のマイホーム売却における特例の利用状況です。
前年や前々年に同じ3,000万円特別控除を利用している場合には、今回の売却で利用できないことがあります。
つまり、マイホームを売却してこの特例を利用した後、すぐに別のマイホームを売却して、再び同じ特例を利用することはできません。
相続した家を居住用として使用していた場合には、以前住んでいた住宅を売却した際の特例利用についても確認しておく必要があります。

共有名義の場合は
「誰が住んでいたか」が重要

相続人が複数いる場合、相続した不動産を共有名義にするケースもあります。
この場合に注意したいのが、実際にその住宅に住んでいた所有者であるかどうかです。
例えば、兄弟2人で住宅を共有しているものの、そのうち1人だけが実際にその住宅で生活していた場合、居住していなかった相続人の持分については、この特例を利用できない可能性があります。
共有名義の不動産を売却する場合には、それぞれの所有者の居住状況を確認したうえで、適用できる控除額を判断する必要があります。

「10年超所有軽減税率」
との併用も可能

居住用財産の3,000万円特別控除は、一定の条件を満たせば「10年超所有軽減税率の特例」と組み合わせて利用することも可能です。
10年以上所有していた居住用不動産を売却する場合、3,000万円の特別控除に加えて、譲渡所得に対する税率を14.21%（通常20.315%）に軽減できる場合があります。
例えば、親が40年以上前に購入した住宅を相続し、その後、相続人自身がその住宅で生活していたケースなどでは、これらの特例を組み合わせることで、税負担を大幅に抑えられる可能性があります。

特例を利用するうえで最も重要なこと

この特例を利用する際に、特に重要になるのが、「本当にその住宅を生活の拠点として使用していたことを証明できるか」という点です。
住民票を移しただけで安心するのではなく、電気・ガス・水道などのライフラインの利用明細や領収書など、実際に生活していたことを裏付ける資料を日頃から保管しておくことが大切です。
将来的に税務署から居住実態について確認を求められた場合にも、客観的な資料が残っていれば、実際の生活状況を説明しやすくなります。